住宅ローンが払えない
コロナで住宅ローンが払えない人が、多いと思います。
実は、身内が立ち退きにあった事があり実際に、競売の立ち退きを身内として経験しました。
今回は、感情面はさておき、解決策を提案します。
子供の学校の問題や職場の問題などで、どうしても引っ越す事が出来ない人もいるかと思います。
下記が主な解決方法です。一つずつ解説します
まず、初めに住宅ローン滞納から家が差し押さえられるまでを時系列で並べました。
督促状が届く（滞納1ヶ月～3ヶ月）
期限の利益の喪失（滞納3ヶ月～6ヶ月）
競売開始決定（滞納6ヶ月～8ヶ月）
競売入札期間の通知（滞納8ヶ月～10ヶ月）
立ち退き（滞納10ヶ月～12ヶ月）
上記が一般的な、流れといわれていますが、実際はここまでに2年ほどかかった記憶があります。
何度か裁判所にも呼ばれていました。家が相場の6-7割程度の安い価格で売りに出され、家を失うだけでなく多額の借金まで手元に残ってしまうケースも少なくありません。
住宅ローンを払えなくなった場合に、金融機関からの連絡を
放置して家を競売にかけられるのだけは絶対に避けましょうね。
第一段階としては
・金融機関に相談（以外と相談に乗ってくれます）
・団体信用生命保険が利用できないか？
・不動産会社の仲介による通常売却
（比較検討して決めるべき！知り合いの・・というより、このような場合は条件で決めていいと思います）
解決方法➀リースバック
リースバックとは 売却した家に毎月の家賃を払い住み続ける制度です。
※リバースモゲージは、抵当権等が設定されていると利用できないので、
今回は対象外とします。どちらかというとシニア向けの商品です。
リースバックのメリット
- 家を売ったお金が一括で入ってくるため資金繰りが楽になる
- 引っ越しも避けることができる
- 将来まとまった資金が手に入った際に買い戻すことも
- リースバックの利用条件はあまり厳しくない
- 自宅を売却して現金化、売却後も住み続けることができる
- 住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達
- 返済の心配がない
- 年齢制限がない
- マンションでも可能
- 資金使途が自由
- 将来の不動産価値の下落によるリスクがない
- 相続人に返済の負担が及ばない
リースバックは、自宅に住み続けられる点が最大のメリットですかね。
リースバックは自宅を売却するため所有権は失いますが、
自宅売却後のお金は全て自分の資金になります。
リースバックのデメリット
- 売却価格が市場価格よりも安くなる
- 買い戻すときは、高くなることが一般的
- 所有権が運営会社に移転する
- 定期借家契約になる場合、ずっと住み続けられるとは限らない
解決方法②任意売却
任意売却とは、不動産を売却しても、債務が残ってしまう状況において、
債務者（お金を借りた側）と
債権者（お金を貸した側）の間に専門家が入って調整を行い、
不動産を競売にかけずに納得のいく価格で売却し取引を成立させることです。
通常は、残ってしまう債務の返済を、売却と同時にしなければならず、
不足分を手持ちから出さないと売ることができませんが、任意売却であれば分割返済が可能になる場合があります。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売却
- 住宅ローンの滞納を周囲に知られず売却できる
- 債権者が現実的な返済方法を提案してくれ一般的には、月額5千円から3万円程度の返済でOK
任意売却のデメリット
任意売却には、ローンを数ヶ月にわたり滞納していることが条件になるので、
- 債権者から支払いの督促を受ける相当の精神的重圧が必要
- 連帯保証人や連帯債務者の同意が必要
- 3ヶ月以上滞納が条件なので、信用情報機関に登録される（俗にいうブラックリストに載る）これにより5年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなる
【まとめ】
リースバックは、自宅を売却した後も同じ家に住み続けられるので、
「住宅ローンの返済負担を減らしたい」といった場合に活用できます。
ただし、売却価格は市場価格より安くなりますし、賃貸借契約が定期借家契約の場合は、
ずっと住み続けられる保証はありません。
契約してから後悔しないように、メリット・デメリットをよく理解したうえで、
リースバックを利用するか、任意売却を検討しましょう。
家はあなたにとって家族にとって、大切な場所なはずです。
最良の選択ができますように願ってます。
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