注文住宅のお金の話

注文住宅は、とにかく現金が必要です。

 建売購入とは違う諸費用とお金の流れ

を解説します。

結論はこちら

最低でも土地価格+建設代金の20%は自己資金を準備

正直に申し上げます。自己資金に余裕のない方は、フルオーダーの注文住宅はおすすめしません。
住宅ローンではでない引っ越し費用や、家具や家電製品の費用も自己資金で
準備しておかなければいけないのはもちろんですが、建設費用が100万上がりました。
なんてことが普通にあるからです。

最近では「自己資金ゼロでマイホーム」といった風潮もありますが、
注文住宅の場合は諸費用がかかることや、
住宅ローンに組み込めない工事費用などが発生しがちなことからも、自己資金は準備しておいた方が無難です。
建売住宅に聞かないかもしれませんが、以下の費用も建主の負担です。

  • 地盤調査費
  • 地盤改良費
  • 確認申請費用
  • 竣工検査(検査済証をだすため)
  • 冷暖房設置工事
  • カーテン工事費用
  • ガス工事費用
  • 給排水工事費用
  • 住宅瑕疵保険申請費用
  • 外構費

自分の理想を実現できる「注文住宅」です。
住まいへの夢やこだわりを叶えたい人にとっては、建売住宅より魅力的なのが注文住宅。

しかし、注文住宅を建てるには、土地を先に購入したり、つまりローンが借りられる前に
かなりのまとまったお金が必要になるため
建売などよりもハードルが上がるのも事実。
資金計画をきちんと立てる必要があります。
注文住宅ではどれくらいの費用がどのタイミングで必要になるのかを今回は考えてみましょう。

住宅購入の際の税金や仲介手数料などの諸費用は、
基本的に現金で用意することが望ましいとされています。

これは、建売もマンション購入でも同じこと。
しかし、注文住宅になると建売やマンション購入よりも諸費用がかかったり
段階的にまとまった支払いが発生するので、より一層しっかりとした資金計画が必要になります。

住宅ローンは基本的に、住宅が完成し登記登録が行われた段階でローンの本審査と融資が行われます。
にもかかわらず注文住宅の場合は、完成までに「工事契約金」「着手金」「中間金」「最終工事代金」
といったように通常3、4回に分けた支払いを行わなければなりません。

もちろん、途中で支払う工事費用などを自己資金だけで支払うのは難しく、
そのために「つなぎ融資」といったローンを借りることもできます。

まずは注文住宅を建てる際にはどのような諸費用がかかるのかを見ていきましょう。

例えば、2,500万円の土地を購入し、2000万円(建築工事費)の建物を建てたとすると、
どれくらいの諸費用がかかってくるのでしょうか。

土地の契約には仲介手数料や印紙代、登録免許料などで130万円前後がかかります。

さらに土地を購入する際には、通常「手付金」が必要となります。
これは土地の販売価格の10%程度になるのが慣例で、2500万円の土地なら250万円ほどに
なります。最終的に支払う土地代金の総額から差し引かれますが、
手付を行うタイミングでは住宅ローンの本審査を行っていることはないので、
現金で用意しておく必要があります。このとき、
現金がないからといって

住宅ローンを借りる金融機関以外で安易にローンを組んだりすると住宅ローンの本審査に通らなくなるので注意が必要です。

一方、建物の建設にかかる諸費用も登記や地鎮祭などの祭典費用、水道加入代など最低限で
建築工事費の4%近くはかかります。
例として2,000万円の建築工事費の建物の場合で70万円弱。

また建築士に設計を依頼した場合は建築工事費の10%~15%が設計料として計上されます。
場合によっては、この設計料が銀行や商品によって住宅ローンに含められない場合もでてきます。
それを含めると330万円前後が諸費用となります。

さらにここに、住宅ローンの諸費用も加わります。
一番高額になるのがローン保証料。

これは融資時に一括で支払う外枠方式と金利に含める形で支払う内枠方式があるので、
自己資金が少ない場合には内枠方式を検討するのも一案です。

火災保険料に関しては、2015年の秋以降、10年超の長期契約が廃止になりました。
これまでローン契約時に長期契約で数十万円の一括金が必要でしたが、
現在は1年単位での数万円のわずかな費用での契約も可能になっています。

諸費用は必要最低限を換算しても、かなりの額にのぼります。

【諸費用】

  • 土地購入の諸費用(手付金を除く)130万円
  • 建物の諸費用(設計料含む) 330万円
  • 460万円(土地代+建物工事費用 総額の4,500万円の10%ほど)

また、現金で用意しておきたい初期費用として、土地の手付金を入れると総額は700万円を超えます。
【初期費用】

  • 土地購入の諸費用(手付金を含む)380万円
  • 建物の諸費用(設計料含む) 330万円
  • 住宅ローン諸費用(ローン保証料は内枠方式) 10万円
  • 総額 730万円(土地代+建物工事費用 総額の4,500万円の16%ほど)

注文住宅の場合は、
どこまでを住宅ローンで借りられる工事費用に含められるか
といった問題
もあります。
例えば、外構工事費ですが、塀やカーポート、植木、敷石といった外構工事は
工事請負契約書の中に見積もりがあるか?
建物の引渡後に専門店で行うのかによって
住宅ローンに含められるかどうかも変わってきます。

工事請負契約書内に事前に盛り込む場合は、工務店などが専門業者との間を取り持つ形になり、
マージンが発生し割高になるケースがみられます。

しかし、これを別会社と契約を結んで行うとなると
工事請負契約書の見積もりには反映されず、住宅ローンで借り入れできないケースが発生します。

初めから住宅ローンに組み込むスキームを作る

もしくは自己資金(現金)を用意しておくことを考えておきましょう。

また、注文住宅では、「坪単価の本体価格」という表記をよく見ますが、
これには注意が必要です。

建売の場合は価格に地盤調査費や冷暖房工事費などもすべて含まれていますが、
注文住宅の場合、
こうした費用は本体価格とは別に別途工事費になります。

土地が持っているポテンシャルに呼応して地盤改良費や外構工事費、水道・ガスの給排水工事費なども
別計上となりますので、どこまで建物工事費に含められるか、そのあたりを見積もり段階で
シビアに精査する必要があります。
見積もりに計上されていなかった場合、住宅ローンに組み込むことができず、
予定外の出費となりがちです。これが、建設費が100万上がってしまうカラクリなんです。

建設費なのに、住宅ローンに組み込めない・・
建設費が当初より跳ね上がってしまった・・
このようなトラブルはありがちなのです。
建設会社から、【見積には、元々はいっておりません】
などと言われる事がないように、事前に準備と勉強をしておくことが大切です。

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